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PG电子下载抢滩布局 2025三季度不动产资本金融报告
2025-10-19 
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8月固定资产投资累计同比增速仅0.5%，其中民间投资增速-2.3%，房地产开发投资累计同比跌幅扩大至12.9%，创24个月新低；美元走弱推动人民币资产吸引力提升，9月美联储降息25个基点至4.00%-4.25%，2025年四季度预计再降50个基点，中美经贸谈判进展与关税延期为市场提供外部支撑；KKR首只在岸人民币基金落地上海临港，资金流向股市；M1与M2增速差收窄至-2.8%，居民储蓄向投资转化。
资本市场表现分化，不动产板块估值修复与风险并存不动产板块三季度区间涨幅16.55%，居申万31个一级行业第13位，产业不动产以49.93%的涨幅领跑，住宅不动产（13.87%）与商业不动产（11.36%）温和增长，物业管理逆势下跌0.45%。市净率方面，产业不动产从2024年的1.93升至2.04，住宅不动产从0.83升至0.87，商业不动产仅微增至0.86，反映市场对产业升级方向的高度认可与资金偏好。港股地产建筑业成交活跃，三季度总成交金额4793亿元，涨幅超5%的股票达257只，跌幅超5%的仅115只，涨跌比2.23:1，龙湖集团（13.31%）、恒隆地产（12.39%）领涨，恒基地产（-6.18%）、九龙仓置业（-9.08%）承压，显示了商业不动产的运营压力。
财务压力加剧，行业负债与盈利分化显著住宅不动产净负债率均值从2022年的81.40%升至2025Q2的88.15%，EBITDA利润率从13.41%降至-4.44%，销售毛利率从18.53%降至12.01%，摊薄ROE从2.93%持续为负，至-13.61%，显示盈利能力恶化与财务风险上升。商业地产净负债率2025Q2稳定在8%左右，但Q1因资产出售形成净现金头寸，EBITDA利润率13.09%保持稳定，摊薄ROE与销售毛利率整体稳定，体现相对稳健的财务表现。产业园区类地产净负债率从2022年的65.31%升至2025Q2的90.56%，EBITDA利润率42.33%仍处高位，但摊薄ROE从7.73%降至-0.33%，销售毛利率从36.38%降至29.27%，反映高负债压力与盈利空间挤压。仓储物流类净负债率从2022年的9.78%升至2025Q2的19.48%，仍处较低水平，EBITDA利润率保持正数，抗风险能力较强。
融资渠道多样化，REITs成资本配置新通道境内债券规模微增至156.95亿元，境外债券萎缩至2.46亿元，反映国际投资者对中国房地产行业风险的重估。非标融资中，信托融资逆势增长2.45亿元至38.43亿元，成为房企补充融资的重要来源。REITs市场持续扩容，保租房REITs总市值184.45亿元，出租率96.13%，租金收缴率99.17%，可分派金额年化完成率92.8%-160.9%；消费类REITs募资额创新高，中金唯品会奥莱REIT募资34.8亿元，首日涨幅26.81%；数据中心REITs首次上市，南方万国数据中心REIT首发募集24亿元，预测年化现金流分派率5.07%，广西鼓励发行AI/数字领域REITs项目，代表未来发展方向。此外，不动产信托登记试点扩围至5座城市。
外资与险资加速抢滩核心城市优质资产，推动市场结构升级泰康人寿领投80亿元Pre-REITs基金，拟收购英格卡10座荟聚购物中心。外资与本土合作加速，施罗德资本与西子国际组建30亿元私募基金布局长三角优质资产；KKR落地首只在岸人民币基金参与人民币资产配置；ESR私有化后专注亚洲物流地产及数据中心投资。华夏凯德商业REIT成为国内首单外资发起的消费类公募REITs，推动市场结构升级。
工业产能承压、物价低位徘徊，固定资产投资增速持续下滑。内需疲软与政策克制主导三季度经济运行，生产、消费、投资均呈现弱势特征，工业产能利用率因抢出口效应减弱承压，物价低位运行，人民币汇率升值，不动产投资增速持续走弱，8月固定资产投资（不含农户）累计同比增速仅0.5%，其中民间投资增速低迷至-2.3%，房地产开发投资累计同比跌幅扩大至-12.9%，创24月新低。
市场延续“保交楼优先于新开工”特征，开发商以去库存和改善现金流为主，新增投资意愿低迷，这种内需疲软直接拖累不动产产业链，导致建筑、建材、家具、家电等上下游企业订单减少、投资意愿骤降，同时房价波动通过“财富效应”抑制居民消费，居民对不动产资产价值预期减弱后收缩非必要消费支出，进一步削弱市场信心并形成负向循环。
美元走弱促进人民币资产配置热情，外资布局不动产市场步伐加快。中美经贸谈判进展与美联储降息为国内经济提供外部支撑，美元走弱提升非美元资产吸引力。中美第三、四轮经贸谈判后，美方对等关税中24%部分推迟3个月，中方反制措施同步延期，美国对华平均关税维持57.6%，美联储9月降息25个基点至4.00%-4.25%，2025年四季度预计再降50个基点，2026年预期降息1次。
美元指数年内累计下跌9.82%，走弱趋势推动新兴市场资产表现改善，中国有望受益于全球流动性宽松，而美元走弱提升人民币资产吸引力，外资加大了对国内不动产市场的配置力度，尤其是核心城市优质资产，同时美联储降息降低全球融资成本，缓解不动产企业海外债务压力，但国内不动产投资信心修复仍需依赖本土政策协同。
例如：KKR于8月19日在上海临港新片区落地首只在岸人民币基金，直接参与人民币资产配置，体现了外资从“间接参与”向“直接运营”的转型。观点指数也注意到，该基金目前的三大投资方为国内头部机构平安资本旗下母基金、总部位于新加坡的曹氏家族企业“曹宝记（TPC）”及国际资管巨头施罗德旗下基金。
不动产融资成本降低但需求疲软，资金流向股市。流动性充裕与结构分化并存，政策利率维持1.40%不变，但市场利率下行，DR007降至1.51%，1年期、5年期LPR稳定在3.0%、3.5%，新发放企业及个人住房贷款利率同比分别下降40、25个基点至3.1%，社融增速分化，7月同比多增3893亿元，而8月同比少增4630亿元，主要源于实体信贷收缩，政府债务融资成为支撑项，M1与M2增速差收窄至-2.8%。
这种低利率环境降低了不动产企业的融资成本，但实体信贷收缩反映有效需求不足，不动产贷款需求仍受抑制，而M1/M2剪刀差收窄表明居民储蓄向投资转化，资金更多流向股市而非不动产市场。需政策引导激活存量不动产市场，同时据瑞银证券估算，保险资金预计2025年净流入权益类资产1万亿元，截至二季度末，险资运用余额中权益类投资规模已突破4.7万亿元，较去年底增加6223亿元。
政策双向发力与市场信心修复并进，稳楼市与降息纾困需形成合力。观点指数认为：稳楼市与降息纾困需双向发力以形成良性循环，需求端继续优化限购限贷政策，如降低刚需及改善型住房首付比例、下调房贷利率，推进“带押过户”降低二手房交易成本，供给端需扩大“保交楼”专项借款规模，保障不动产企业合理融资，防范债务风险扩散。
同时推动央行降息引导LPR下行，降低企业新增及存量贷款利息支出，配合降准释放长期流动性，增强商业银行信贷投放能力，支持中小微企业融资，这些措施通过修复居民购房信心、激活存量市场，直接带动不动产产业链投资恢复，降息纾困降低企业财务负担，促进其将资金用于技术研发、设备更新与产能扩张，进而推动投资增长与就业稳定，最终实现“稳不动产-稳投资-稳消费”的传导链条。
A股港股IPO数量走势相悖，不动产板块表现低迷。三季度A股IPO数量从20家下降至16家，实际募资总额从188.64亿元上升至282.57亿元，主要原因是国内最大的新能源企业华电新能在7月16日上市，实际募资金额为181.71亿元。
三季度港股IPO数量从15家上升至17家，实际募资总额从593.18亿港元下降至292.45亿港元。下降的主要原因是二季度基数高，当季规模最大的IPO项目为宁德时代上市，实际募集资金410亿港元，剔除后，二季度平均募资规模实际增长31.5%。
A股不动产融资“住商产”格局凸显，不动产配售主导港股融资市场。2025年三季度A股一级市场不动产行业融资规模呈现显著分化特征，其中住宅不动产以1134.23亿元的总额占据主导地位，占行业总融资规模的84.5%，反映市场对居住需求的持续关注；商业不动产融资138.90亿元，占比10.3%，体现了商业地产在运营模式创新与资产证券化推动下的融资活力。
产业不动产融资68.50亿元，占比5.1%，虽规模小但聚焦工业物流、数据中心等新兴领域，契合产业升级与实体经济发展需求，整体融资结构凸显不动产行业“居住为本、商业为辅、产业为新”的多层次发展格局。
2025年三季度香港不动产行业融资呈现“配售主导、供股萎缩”的显著特征，配售总额达196.89亿港元，占比高达99.46%，成为绝对的主流融资方式；供股及公开招股仅录得1.06亿港元，占比0.54%，反映市场对传统股权融资渠道的谨慎态度。
禹洲集团以120.07亿港元的配售额居首，占配售总额的61%，凸显其大规模融资需求；融创中国以60.73亿港元位列第二，两者合计占配售总额的92%，显示头部房企在融资市场的集中效应。值得注意的是，新明中国在供股及公开招股中唯一实现双向融资（0.14亿港元供股+0.65亿港元配售）。
而多数企业如GBA集团等仅通过配售完成融资，反映市场对快速、灵活融资渠道的偏好。总融资规模（197.95亿港元）中，配售占比超99%，体现了香港市场对不动产企业股权融资的高效承接能力，也折射出行业在调整期对资金流动性管理的迫切需求。
ESR私有化退市落定，新股东携资本入局。7月4日，ESR从香港联合交易所退市后已成为一家私人控股实体。私有化后，ESR由喜达屋资本集团、SSW Partners、Sixth Street、华平投资、卡塔尔投资局和ESR创始人组成的新股东团所有。
另外，新的股东还包括安大略省市政雇员退休系统（OMERS）和三井住友银行等，已选择将其部分或全部股权转入私有化后的公司继续持有。
ESR表示，顺利完成私有化后，将加速推动公司战略转型，业务结构也会更为精简，专注于核心的物流和数据中心业务领域，充分发挥其在亚太地区的平台优势，为资本合作伙伴和客户创造长期价值。
招商蛇口推优先股，助力核心城市项目推进。9月30日，招商蛇口披露了向特定对象发行优先股的募集说明书，公司计划发行不超过8200万股优先股，募集资金总额不超过82亿元，用于支持公司业务发展。
公告显示，本次发行的优先股为附单次调息安排的固定股息率、可累积、不设回售条款、不可转换的优先股。发行对象为不超过200名符合相关规定的合格投资者，且不向公司原股东优先配售。发行方式为代销，发行日期尚未确定，但预计将在获得中国证监会注册后六个月内实施首次发行，且首次发行数量不少于总发行数量的50%。
根据公告内容，本次发行的募集资金将主要用于公司“保交楼、保民生”房地产项目的建设，包括广州林屿院项目、深圳会展湾雍境名邸项目、北京亦序佳苑项目等11个项目，涉及总投资金额达456.7亿元。这些项目均位于核心城市，符合公司的业务发展方向和国家产业政策，预计将为公司带来稳定的收益。
A股不动产板块二级市场表现居中，产业不动产领涨。从行业板块总体表现来看，申万宏源31个一级行业中，不动产板块三季度区间涨幅16.55%，在31个行业里排名第13位，整体表现优于行业平均水平，但弱于通信、电子等高景气赛道。
该板块涨幅主要受益于政策对房地产市场的边际放松，以及部分城市限购政策调整带来的需求释放，同时建筑装饰、建筑材料等关联行业（如建筑材料涨幅18.49%）的协同效应也形成支撑。不动产板块的“中游”排名，恰恰体现了其“防御性”与“修复性”并存的特性——既未如高成长行业爆发，也未如金融板块承压。
不动产板块下属二级行业呈现显著分化的格局。产业不动产以49.93%的涨幅领跑，主要得益于工业用地、产业园区等生产性不动产的旺盛需求，政策对低空经济、机器人等制造业升级的支持，为其提供了强劲的动力。
住宅不动产（13.87%）和商业不动产（11.36%）保持温和增长，反映居民购房需求缓慢修复及商业地产租金回报率受经济增速放缓影响；
物业管理则逆势下跌0.45%，凸显行业竞争加剧、人工成本上升及部分房企关联物业估值下调的压力。
延伸产业链中，机器人（13.31%）受益于智能制造趋势，而仓储物流（0.69%）因物流地产过剩及电商增速放缓表现平淡，进一步印证了市场对不动产细分领域“产业协同性”与“运营效率”的差异化定价逻辑。
A股不动产融资融券格局：住宅规模居首，产业融券有别，商业活跃度低。当前融资融券市场呈现显著的结构性特征：住宅不动产板块以166.80亿元的融资融券余额占据73.4%的绝对主导地位，其融资/融券比例高达236.07，表明市场对该板块存在强烈的看多预期，融资买入规模是融券卖出规模的236倍，资金集中流入特征明显。
产业不动产板块以49.10亿元规模占比21.6%，融资/融券比例61.77%，显示融资活动虽活跃但融券对冲需求同步存在。
商业地产板块规模最小（11.21亿元，占比4.9%），融资/融券比例88.26，融资主导特征同样显著。
从资金动向来看，整体格局呈现“住宅主导、产业分化、商业低迷”，住宅不动产板块的聚集效应突出，凸显其作为不动产行业核心赛道的资金聚集效应；产业地产板块的融资融券平衡性较好，或反映市场对产业升级的谨慎乐观；
商业不动产板块的融资占比虽高但总量有限，因传统商业模式承压，市场活跃度与资金关注度均显弱势。整体市场融资规模（227.01亿元）是融券规模（1.62亿元）的140倍，印证当前市场整体偏多头的资金情绪特征。
产业领涨住宅跟随，商业估值提升审慎。A股三个不动产板块的市净率呈现差异化演变的趋势，住宅不动产市净率从2024年的0.83稳步提升至2025Q2的0.87，虽整体仍低于1（反映市场对传统住宅开发估值的保守态度），但持续上升的态势显示了行业在政策托底与需求修复下逐步获得估值修复动能。
商业不动产市净率由2024年的0.85微增至2025Q2的0.86，增幅小于住宅板块，表明商业地产受困于运营模式转型压力（如购物中心向体验式消费升级）及租金回报率波动，市场对其估值提升更为审慎；
产业不动产则以显著高于前两者的市净率表现突出——从2024年的1.93跃升至2025Q2的2.04，成为唯一突破1且持续走高的板块，这主要得益于工业物流、数据中心等新兴产业地产在数字经济与实体经济融合背景下的高成长性预期，以及资产证券化（如REITs）推动的估值重塑，反映了市场对产业升级方向的高度认可与资金偏好，三者整体格局形成“产业领涨、住宅跟涨、商业滞涨”的估值分化特征。
三季度港股行业分化显著，地产建筑业成交居中突显韧性。2025年港股行业成交数据显示，三季度全市场总成交数量达15501亿股，总成交金额约151908亿元，行业间的分化显著。
其中，非必需性消费以22993亿港元的成交量和43789亿港元的成交额双双领跑，资讯科技业（21556亿元）与金融业（22694亿元）分列金额榜二三位，形成“消费-科技-金融”三足鼎立的格局。
聚焦地产建筑业，其成交数量1783亿股、成交额4793亿元，虽总量居中（数量第4、金额第5），但活跃度突出——正常交易个股470只，为各行业最多，反映市场参与度较高；涨幅超5%的股票达257只，跌幅超5%的仅115只，涨跌比2.23:1，显示行业整体呈现“涨多跌少”的积极态势。
对比其他行业，地产建筑业涨幅股比例高于金融业（53.4%）、工业（62.5%）等，但低于资讯科技业（74.2%），表明其内部个股分化相对温和，市场信心修复中仍存波动。结合“保交楼”政策推进及房企融资环境改善，地产建筑业在调整期展现出韧性，后续需关注政策落地效果与资金流向对产业链的拉动作用。
恒生地产指数波动上行龙头领涨，内部呈现显著分化的格局。恒生地产分类指数在2025年7月1日至10月6日期间呈现“波动中温和上行”的总体趋势，指数从7月2日的17835.93点起步，至10月6日收于18112.15点，区间涨幅1.55%，期间价格走势可划分为三个阶段：
7月震荡筑底阶段，月初快速冲高至18037.86点后回落，7月9日触及阶段低点17719.48点形成“V型”反转；8月强势突破阶段，8月13日突破19,000点整数关口，8月14日创下19057.05点阶段新高，单月最大振幅达5.8%；9-10月高位盘整阶段，9月12日触及19272.19点全年高点后震荡回落，10月6日收于18,112.15点，较9月高点回撤6.0%。
在个股表现方面，分类指数内部呈现显著分化格局，龙湖集团以13.31%的涨幅领跑，恒隆地产紧随其后，上涨12.39%，两者构成双核心驱动，并显著跑赢指数。长实集团、华润置地、中国海外发展分别上涨6.97%、5.05%、4.33%，组成稳健上涨梯队。而华润万象生活、新鸿基地产则分别微涨2.89%、0.32%；与此同时，恒基地产下跌6.18%，九龙仓置业下跌9.08%成为调整幅度最大的标的，反映市场对商业地产运营压力的担忧。
从结构性特征来看，指数整体涨幅与个股表现差异揭示出三大特征：一是龙头效应显著，前三大涨幅标的贡献了指数涨幅的绝大部分正向收益，权重股的强势表现对指数形成有效支撑；二是商业不动产承压明显，九龙仓置业等商业不动产标的跌幅居前，映射市场对零售物业复苏节奏的谨慎预期；三是政策敏感期特征突出。8月中下旬的快速拉升与9月高位盘整，与同期内地地产政策调整窗口期高度重合，显示了市场对政策导向的敏感反应。
整体而言，恒生地产分类在此期间呈现“指数温和上行、个股显著分化”的特征，龙头房企与商业地产标的的表现差异，映射出市场对行业结构性机会与风险的差异化定价，而价格走势图则直观展现了这一波动上行与分化并存的市场态势。
内房股政策市带来波动震荡，长期修复趋势有待观察。2025年7月2日至10月2日，内房股板块整体上涨约7.02%。期间，得到政策市支持，8月份，国务院第九次全体会议强调“采取有力措施巩固房地产市场止跌回稳态势”，而8月上旬至9月初“北上深”也相继出台楼市新政，多维度惠及购房者。
内房股板块走势由此持续上扬，呈现“波动上行、多峰震荡”的走势特征——7月初从508.59起步，7月10日首冲542.20后短暂回调，7月24日触及552.72月内次高；8月25日升至571.37的季度次高峰，随后9月12日创581.59的阶段新高，但9月下旬受市场情绪波动影响回落至540-560区间震荡，最终10月2日收于544.27。全周期内，板块多次出现“冲高-回落-再冲高”的反复震荡。
目前，多个新一线城市正研究房地产市场最新政策举措，旨在进一步激发改善性住房需求、针对性加大购房支持，相关举措后续将陆续出台。不过，市场对销售复苏的持续性以及宏观环境的不确定性仍持谨慎态度，这也是导致震荡态势的原因之一。
政策托底与市场筑底并行，住宅行业进入结构性调整期。三季度我国房地产市场呈现“政策托底+市场筑底”的双重特征。在政策层面，三季度多次会议强调要采取有力措施巩固房地产市场止跌回稳态势，8月份北京、上海、深圳等核心城市进一步放开限购并优化住房公积金政策，形成政策组合拳。
市场趋势方面，在新房端，截至7月份，70城新建商品住宅销售价格同比下降至-3.37%，降幅较6月收窄了0.3个百分点，自2024年11月以来已连续9个月收窄；二手房端，2025年7月，70城二手住宅销售价格同比下降至-5.85%，降幅较6月收窄了0.2个百分点，已经连续10个月收窄。
当前房价指数同比指标的改善，进一步释放出房价筑底的积极信号，增强了市场对房价趋稳的预期。
值得注意的是，三季度作为传统市场淡季，房企普遍加大降价促销力度，这在客观上加剧了环比指标的下行压力；但从长期视角来看，同比指标的持续改善仍印证了房价筑底信号的持续性。不过需关注的是，由于去年同期924新政带来的高基数效应，未来同比指标仍存在进一步下降的可能。
租金分化加剧，一线月，百城住宅租金显著分化：一线城市租金“先扬后抑”，1月达峰值104.87元/㎡后持续走低至9月的85.35元/㎡，累计跌幅18.6%。9月同比降幅扩大至-10.15%，与人口流动放缓、保障性租赁住房供给增加及经济环境变化相关。
《住房租赁条例》落地，住房租赁企业调整求变。2025年7月21日发布的《住房租赁条例》（以下简称《条例》）于9月15日起正式施行，不仅为住房租赁行业划定了刚性约束的制度边界，更明确了推动行业高质量发展的实施路径。
《条例》共设7章50条，核心内容围绕六大维度展开：确立总体要求框架、规范出租与承租行为、强化租赁企业合规管理、约束经纪机构经营行为、完善监管体系、严格责任追究机制。其立法目标直指规范租赁市场秩序、保障当事人合法权益、稳定租赁关系，最终促进住房租赁市场高质量发展，助力“租购并举”住房制度加快落地。
据企业中期业绩披露，相较上年年末，万科泊寓、龙湖冠寓、招商伊敦公寓、保利和寓等多家租赁企业的开业规模均实现不同幅度的增长，涨幅区间集中在2.4%至18.2%。其中，万科泊寓与龙湖冠寓继续领跑集中式租赁市场，截至2025年6月，两家企业开业房量分别达19.8万间和12.7万间。上半年，泊寓新增房源1.16万间，运营管理规模增至27.3万间，其中超13万间已纳入保障性租赁住房体系。
保利和寓的快速增长态势值得关注。其房源规模从2024年末的2.2万间扩张至2025年6月的2.6万间，增幅高达18.2%。作为成长型住房租赁企业，保利和寓依托保利集团在房地产领域的资源优势，通过整合集团内部存量房产改造为租赁住房，同时积极与地方政府合作参与保障性租赁住房建设，实现房源规模的快速扩张。
近年来，住宅不动产行业面临显著的财务压力，从2022年至2025年Q2的数据来看，其净负债率均值呈现波动上升趋势，从81.40%升至88.15%，反映出行业整体负债水平较高，财务风险不断加大。尤其是在2024年，净负债率均值跃升至85.45%，显示了企业在市场下行压力下的融资需求急剧增加。
与此同时，EBITDA利润率大幅下降，从13.41%降至-4.44%，表明企业盈利能力急剧恶化，部分企业甚至陷入亏损状态，摊薄ROE均值从2.93%持续为负至-13.61%，进一步印证了行业盈利能力的严峻形势，而销售毛利率均值从18.53%降至12.01%，显示了成本控制和定价能力的减弱。
零售物业消费活力差异显著，区域市场各具特色。从零售物业消费活力来看，不同城市表现差异明显。深圳以4.1%的超低空置率彰显“消费引擎”实力，其18.1元/㎡/天的租金与低空置率共同构成“高效率 - 低成本”的运营范本，实现了消费升级与理性定价的平衡。而上海8.6%的高空置率，警示着高端商业供给过剩的风险。北京7.5%与广州7.3%的中位空置率，反映出较为稳定的市场需求。
写字楼供需结构性矛盾突出，城市间转型阵痛各异。写字楼市场存在明显的供需结构性矛盾。上海写字楼市场因新增需求不足导致空置率持续上行，较去年年底上升0.3个百分点至22.4%，反映写字楼市场仍持有谨慎情绪，处于周期性调整阶段。
盈利能力波动中保持稳健态势，积极投入谋升级。相较于住宅开发行业，商业不动产企业财务状况相对稳健，2025年Q2净负债率稳定保持在8%左右，相较2025年Q1大幅下降了31.79个百分点，企业的偿债能力弱化，但Q1行业普遍暂停新增投资。
行业季度运行分化明显，数据中心与产业园区表现迥异。从季度数据观察，产业园区与数据中心行业分化特征显著。数据中心板块单方收入经历“先抑后扬”的波动，2024Q3达峰值381.7元后短暂回调，2025Q2回升至390.79元，同比增长4.8%，反映出算力需求持续扩张以及定价能力的提升。其签约率稳定在90%以上的高位，计费率从2024Q1的74.91%提升至2025Q2的77.53%，显示存量资源利用效率得到优化，可能源于AI算力租赁、企业上云等高附加值业务占比的提升。
与之形成鲜明对比的是产业园区板块，单方租金连续六个季度下滑，从2024Q1的130.8元/㎡降至2025Q2的108.3元/㎡，累计降幅17.2%，入住率同步从83.4%降至70.8%，形成“租金 - 入住率”双降的局面。这或许与制造业外迁、中小企业经营承压导致的租赁需求收缩有关，尤其2025Q2入住率同比下降3.4个百分点，凸显了市场去化压力加剧。
数据中心受益于数字经济政策红利与算力基建投资，呈现出“量价齐升”的特征；而产业园区则面临传统制造业转型阵痛与新兴产业培育周期长的双重挑战。值得注意的是，数据中心计费率提升与产业园区入住率下降形成鲜明对比，反映了资源分配向高附加值业态倾斜的趋势，即企业更倾向于投资数字基建而非实体空间扩张。
观点指数认为，数据中心需警惕过度投资导致的空置风险，建议通过技术升级（如液冷节能）提升单位面积收益。产业园区则需加速“工业上楼”、产城融合等模式创新，通过配套服务增值对冲租金下行压力。政策端可探索“算力券”等补贴工具，引导算力资源与产业园区需求协同发展，实现数字经济与实体产业的双向赋能。
财务挑战凸显，行业负债与盈利压力并存。企业在近年来面临高负债和盈利压力，其净负债率均值持续上升，从2022年的65.31%升至2025年Q2的90.56%，反映出行业整体负债水平较高，财务风险加大，尽管EBITDA利润率从42.99%波动下降至42.33%，仍保持较高水平，但摊薄ROE均值从7.73%降至-0.33%，显示出企业盈利能力受到挑战，销售毛利率均值从36.38%降至29.27%，表明成本控制和市场竞争的加剧。
企业积极应对，合作创新与资产优化并举。面对这些财务挑战，产业园区类企业等强化与政府、科研机构的合作，推动产业升级和创新发展，通过建设专业园区、提供孵化服务等方式吸引优质企业入驻，提升项目价值和租金收入，同时也借助资产剥离优化融资结构，降低融资成本，提升财务稳健性。例如：9月3日，张江高科发布公告，宣布其子公司拟通过公开挂牌方式，以不低于1.51亿元的价格转让上海集芯睿建筑科技有限公司100%股权及债权。
仓储行业租金温和下行，空置率结构性分化加剧。从2025年1-8月全国仓储市场数据看，呈现“租金温和下行、空置率稳中微升”的总体特征。全国仓库平均租金由1月的23.21元/㎡·月微降至8月23.17元/㎡·月，累计降幅0.17%，同比持续负增长但波动控制在-0.47%至-0.34%区间，反映市场供需关系维持基本平衡下的价格理性回调。全国空置率则围绕16.45%的中枢窄幅波动，同比微增至0.18%，显示整体市场去化压力有限。
主要城市仓储市场呈现“租金降幅更深、空置率快速优化”的分化特征。主要城市平均租金由1月的23.79元/㎡·月降至8月的23.57元/㎡·月，累计降幅0.92%，同比降幅从-2.18%扩大至-2.64%，降幅较全国平均水平高1.8-2.2个百分点，凸显一线及核心二线城市面临更激烈的市场竞争或需求收缩压力。但空置率方面，主要城市由1月的14.9%微升至8月的15.09%，而同比降幅则从-2.49%扩大至-6.16%。
值得关注的是，6-8月全国空置率同比再现正增长，而主要城市空置率同比降幅则持续扩大，累计下降0.15个百分点，形成“全国稳、核心城市优”的梯度分化。在宏观经济承压背景下，仓储需求向核心城市聚集的趋势强化，非核心区域面临更大的去化压力；同时，主要城市通过优化仓储设施、提升运营效率等措施，有效对冲了需求放缓的影响。
智能升级方向明确，企业投入智慧领域与提升服务。8月26日，国务院发布《关于深入实施“人工智能+”行动的意见》，探索无人服务与人工服务相结合的新模式，在物流等领域推动新一代智能终端、智能体等广泛应用，为物流行业智能化升级指明方向。
随着电商行业的快速发展和消费者对物流效率要求的提高，物流园区企业迎来了新的发展机遇，企业继续加大在智慧物流、冷链物流等领域的投入，通过引入物联网、大数据等技术，提升物流效率和服务质量，吸引更多的客户入驻，提升运营收入。同时，注重提升园区的管理水平和服务质量，通过提供一站式物流解决方案、优化供应链管理等手段增强客户的黏性，提升市场竞争力。
物流服务的需求仍然疲弱，租金下调压力较大。仓储物流类企业则展现出较强的抗风险能力和稳健的财务表现，其净负债率均值从2022年的9.78%波动上升至2025年Q2的19.48%，但仍处于较低水平。EBITDA利润率虽有波动，但整体保持正数。摊薄ROE均值和销售毛利率均值也相对稳定，显示出较强的抗风险能力。
不动产信托登记试点深化，遗嘱信托与资产盘活成核心突破。广州《关于开展不动产信托财产登记试点工作的通知》明确，将试点范围扩展至全国性信托公司在广州的异地部门，并首次引入“预告登记”与“遗嘱信托程序”两大创新机制。
预告登记制度通过赋予信托机构在委托人未完成正式登记前的物权锁定权，有效防范了委托人擅自处分资产的风险，例如某高净值客户拟将房产信托给机构管理，通过预告登记可确保信托期间权属稳定，避免继承人或第三方主张权利。遗嘱信托程序则简化了法定继承人确认后的登记流程，信托机构可凭遗嘱信托文件单方申请登记，无需逐一征得继承人同意，显著提升了家族财富传承的效率。
厦门试点在此基础上进一步重构登记定义，将转移登记、变更登记等类型扩容至追加交付不动产、更换受托人等场景，并在登记簿中增设委托人、受益人信息栏，实现了从“权属登记”向“全生命周期管理”的跨越。这两地政策通过“制度创新+流程优化”双轮驱动，为信托行业在不动产资产管理领域的深度拓展提供了法律保障与操作范式。
10月上旬，天津市发布《关于开展不动产信托财产登记试点的通知》。与前几地试点不同的是，天津提出以“金创区+自贸试验区”双区联动为支撑。《通知》明确提出，“推动信托财产登记制度在天津自贸试验区内先行先试”，“信托机构应当紧扣天津经济社会发展需要，根据监管部门信托业务分类相关要求，鼓励围绕资产盘活、风险处置等场景设计信托服务模式，规范开展不动产信托业务”。
观点指数认为，作为港口工业城市的天津，凭借其丰富的工商业地产、存量厂房、物流园区及商业楼宇资源，在工业物流与商业地产信托领域具备显著市场潜力。此次试点制度将通过不动产信托登记机制，清晰界定信托财产的法律权属，从而更高效地激活存量资产价值，为天津市制造业实体经济的高质量转型与升级提供有力支撑。
银行融资渠道呈现结构性收缩，反映行业风险偏好调整。从2022年至2025年Q3，银行借款规模从478.60亿元降至432.49亿元，减少46.11亿元，成为有息负债中降幅最大的单一渠道。这一趋势与近年来银行业对房地产行业风险防控的强化直接相关——在“三道红线”等政策约束下，银行普遍收紧对高负债房企的信贷投放，转而优先支持优质国企及现金流稳定的项目。
债券融资呈现“境内稳增、境外萎缩”分化格局，市场信心不一。境内债券规模微增3.48亿元至156.95亿元，而境外债券则大幅萎缩2.95亿元至2.46亿元，形成鲜明对比。境内债券的稳定增长得益于国内债券市场对房企融资的相对友好环境，尤其是优质房企通过公司债、中期票据等工具持续获得低成本资金；
非标融资渠道整体收缩，信托融资逆势增长凸显“替代效应”。长期应付款、融资租赁、定向融资、ABS及永续债等非标渠道合计减少16.96亿元，其中定向融资（减少5.62亿元）和融资租赁（减少3.66亿元）降幅显著，反映监管层对影子银行、通道业务的持续清理。但信托融资逆势增长2.45亿元至38.43亿元，成为非标渠道中唯一正增长的类别。
这一现象体现的是房企在传统融资渠道受限下的“渠道替代”策略——信托凭借其灵活性成为部分房企补充融资的重要来源，尽管其成本通常高于银行贷款，但在行业流动性紧张时期仍具有吸引力。ABS的微幅波动（减少0.06亿元）则显示资产证券化工具在房企融资中的角色趋于稳定，更多作为盘活存量资产的工具而非增量融资主力。
有息负债总量持续下行，行业去杠杆进程进入深水区。整体有息负债规模从2022年的982.34亿元降至2025年Q3的905.23亿元，减少77.11亿元，降幅达7.85%。这一趋势贯穿2023-2025年，仅2025年Q2出现短期反弹（从709.04亿元增至905.23亿元），主要源于当季部分融资渠道的集中到期再融资或季节性资金安排。
有息负债的持续收缩，既反映房企主动降杠杆的诉求，也体现监管政策、市场信心及融资环境变化对行业负债规模的硬约束。从结构看，银行借款、非标融资的收缩是主要驱动因素，而债券融资的分化则显示不同市场对房企风险定价的显著差异。总体而言，地产行业正通过多渠道融资结构调整，逐步实现从“规模扩张”向“质量优化”的转型，但这一过程仍伴随阵痛与不确定性。
地产债发行总量下降，到期偿还量创新高。总发行量呈现“先升后降”的倒U型走势，2024Q1达峰值1478.28亿元后持续回落，2025Q3同比2023Q3下降17.7%；总偿还量则呈现“波动上行”特征，2025Q3总偿还量1394.30亿元较2023Q3增长5.1%，到期偿还量占比从53.6%升至64.6%，显示债务集中到期压力加剧。
净融资额呈现“负向扩大”的趋势，2024Q1至2025Q3连续三个季度净融资额低于-200亿元，2025Q3虽收窄至-184.42亿元，但整体偿债缺口持续存在。当前地产债市场呈现“发行收缩、偿还刚性、净融资承压”的三重特征，2025Q3虽发行量回升但净融资仍为负值，反映市场整体处于“去杠杆”的周期。
发行缩量叠加偿还创新高，提前兑付与赎回双降。2025Q3提前兑付量112.26亿元虽较Q2的175.14亿元显著下降，但仍处于2023Q3以来第三高位，仅低于2025Q1的180.33亿元和Q2的175.14亿元；赎回量56.00亿元虽为2024Q1以来最低值，但较2023Q3的40.00亿元仍增长40.0%，且高于2024Q1、Q4及2025Q1的赎回水平。
总体融资成本下降，境内外融资成本差异明显。境内融资成本在2025年呈现“先升后降”态势，Q1达2.53%后Q3回落至1.36%，反映政策宽松与流动性改善效应；境外成本则经历“冲高回落”，2025Q1达8.14%后Q3降至6.00%，但绝对水平仍显著高于境内。境内债券平均票面利率从2022年4.21%降至2025Q3的3.99%，显示长期融资成本优化的趋势；境外票面利率则从4.59%微升至4.72%，反映国际市场对地产债的风险溢价持续保持在高位。
在经营性物业贷方面，同样有多家房企积极布局。招商蛇口于2025年上半年落地经营性物业贷款82亿元，同期保利发展经营物业贷款净增29亿元，民企龙湖集团中报显示，2025年上半年龙湖集团有息负债规模持续降低至1698亿元，其中经营性物业贷及长租贷占比55%，总额约为933.9亿元，平均融资成本由2024年同期的4.16%下降至3.58%，平均合同借贷年期拉长至10.95年的历史高位。
国资纾困显效与高负债房企清盘风险交织，风险出清进入结构性攻坚期。据观点指数不完全统计，2025年三季度，已完成境内及境外债重组的企业有融创、远洋、时代中国、龙光；境外债重组获批的企业有旭辉、佳兆业、禹洲地产、碧桂园等。房企债务重组呈现加速出清与策略分化并存的特征，折射出行业风险化解进入深水区。
从进展趋势看，境内债重组完成度显著提升，龙光、旭辉、远洋等企业通过“现金+股票+资产”多选项方案实现本息偿付调整，如龙光219.6亿元境内债通过21笔债券重组议案，提供全额转换资产、抵债、回购及股票等灵活选项，体现债权人利益平衡的精细化设计；远洋集团180.5亿元境内债则推出四种清偿路径，结合零息可转债发行4.87亿股，实现股债联动，反映债务工具创新加速。
险资领航长租赛道，资产证券化闭环加速成型。据观点指数不完全统计，在住房不动产领域三季度共录得5起大宗交易及融资事件，涉及资金约74.6亿元。友邦人寿以9.8亿元收购上海松江柚米社区2252套保租房，通过Pre-REITs基金实现40%控股，项目总建面13.66万㎡，月租金均价3000元，年收入约7296.5万元，坪效44.52元/㎡/月。该交易采用“控股+原运营方留任”的模式，旭辉持股降至20%并继续负责运营，形成产业与资本协同效应。
保租房REITs成“避险资产”，扩募机制激活市场活力。保障性租赁住房REITs被视为最具稳定性的REITs细分领域。截至三季度末，国内共有8只保障性租赁住房REITs成功上市，总市值规模达到184.45亿元，占REITs市场总规模的8.3%。该类REITs的核心底层资产是聚焦于服务新市民、青年群体的租赁住房项目，凭借显著的政策扶持优势、刚性需求支撑及租金水平稳定性等特征，展现出独特的市场定位。
从投资价值维度分析，其优势主要体现在三方面：其一，政策支持体系完备。作为破解新市民住房难题的关键抓手，保障性租赁住房已构建起从中央到地方的多层次政策保障网络。其二，需求端韧性突出。2025年第二季度数据显示，保租房平均出租率高达96.13%，租金收缴率达99.17%，凸显出持续旺盛的市场需求。其三，现金流可预测性强。保租房租金通常设定为同区域市场价的70%-80%，在保障租户支付能力的同时，形成稳定持续的租金收入流。
运营绩效方面，保租房REITs表现优异。2025年上半年，该类REITs平均单位月租金同比提升1.6%，增速超过百城住宅租赁指数5.1个百分点；EBITDA同比增速均值达3.2%；可分派金额年化完成率介于92.8%至160.9%区间，其中苏州恒泰租赁住房REIT以160.9%的完成率表现亮眼。
长期来看，保租房REITs具备显著成长潜力。伴随城市化进程深化及租赁市场规范化发展，保租房需求将持续扩容。同时，扩募机制的日趋完善为REITs提供了资产扩容通道。以华夏北京保障房REIT为例，其2025年完成扩募募资9.46亿元，扩募项目预测年化现金流分派率达4.11%，高于首发项目表现，印证了扩募对价值提升的积极作用。
“资产荒”背景下，险资加速布局核心商业不动产据观点指数不完全统计，在商业不动产领域三季度共录得7起大宗交易及融资事件，涉及资金约331.2亿元。2025年7月施罗德资本联合浙江西子国际设立30亿元私募房地产基金，聚焦长三角核心城市写字楼及消费类基础设施改造，印证外资对核心城市优质资产的逆周期布局逻辑。
观点指数认为，险资扩大不动产投资可充分发挥其穿越周期的独特优势。在经济下行压力下，险资投向不动产领域，一方面能有效支持不动产市场的融资需求，缓解行业资金压力；另一方面则通过“抄底”策略实现投资价值——既能在持有期间获得稳定收益，又可待市场回暖后实现资产增值。特别是在当前“资产荒”环境下，优质不动产项目因其抗跌性和增值潜力，配置价值正逐步显现，成为险资优化资产配置、抵御经济波动的理想选择。
华润置地重庆万象城CMBS续发规模51亿元，较首期45.01亿元增长13.3%，底层资产包含杨家坪商圈多个商业综合体，体现国企在资产证券化中的天然优势。保利商业22.36亿元ABS项目由中金公司管理，广东保利商业发展有限公司作为原始权益人，通过“不动产生态平台”战略整合投资开发、经营、综合服务三大主业，形成闭环生态。
市场扩容与价值重估并行，新兴业态成资本配置新宠。消费基础设施行业目前已上市10支REITs，总市值386.06亿元，占REITs市场的17.4%，中金唯品会奥莱REIT以34.8亿元的募资额创年内消费类REITs新高，首日涨幅26.81%，印证了市场的认可度。
二级市场呈现“新上市REITs领涨、存量REITs分化”的格局，消费复苏与政策利好构成上涨核心动力。新上市项目因高出租率、稳定现金流及“新零售”稀缺标签受资金追捧，反映市场对消费基础设施长期价值的信心。随着国内经济回暖，居民消费信心增强，消费支出增加。消费热潮直接带动消费基础设施REITs底层资产业绩提升，验证了市场对其长期价值的认可。
8月27日正式生效的中金唯品会奥莱REIT，底层资产为杉杉商业旗下的宁波杉井奥特莱斯。该项目自2011年开业以来，首次将奥特莱斯业态引入宁波市场，作为杉杉商业首个且已稳定运营超13年的旗舰项目，具有显著的市场标杆意义。项目总建筑面积10.43万平方米，商业面积8.33万平方米，出租率持续维持在97%以上，在已上市消费REITs中位居前列，彰显出稀缺区位与成熟运营带来的高抗风险能力。
此外，新城控股吾悦广场私募REITs的获批，为商业地产轻资产运营提供了新范式，其通过将旗下购物中心资产证券化，实现了“投资－运营－退出”的闭环管理。新城控股2025年面临约10亿美元债到期压力，此次融资可优化债务结构，降低短期流动性风险。越秀地产在业绩会上表示，公司积极研究部署保障性的长租住房REITs以及消费类基础设施的REITs。
外资机构方面，华夏凯德商业REIT成为国内首单外资发起的消费类公募REITs，9月29日上市首日上涨19.62%，截至收盘涨幅收窄至12.6%。其以华南等地中心城市的购物中心为底层资产，引入国际化的资产管理标准，提升了市场竞争力。这些动向表明，REITs市场正从“单一类型”向“多元结构”演进，消费类等新兴品类与外资机构的参与，将给市场带来新的活力和机遇。
政企深度合作驱动算力基建扩张，资产证券化打通投融闭环。据观点指数不完全统计，三季度，产业园区类不动产领域共录得10起大宗交易及融资事件，涉及资金约126亿元。普洛斯中国与浙江省衢州市国资合作伙伴签订战略合作协议，衢州市国资委全资控股企业衢州工业控股集团将向普洛斯算力中心投资25亿元，成为该业务的战略股东。
普洛斯计划在衢州设立境内控股平台公司，实施普洛斯算力中心控股平台总部项目，还将与衢州在国际航空物流枢纽打造、算力中心共建、综保区及产业园运营、人工智能产业发展等领域开展深入合作，凸显了“资本+产业+场景”的立体化合作模式——国资提供低成本长周期资金与土地资源，民企输出运营能力与产业链资源，形成“投资-建设-运营-退出”的闭环链条。
新型基建REITs开拓增长新极，政策护航扩容扩募。产业园区行业目前已上市19支REITs，其中13支表现为正涨幅，6支为负。核心城市的科技园区（如北京大兴、海淀、杨浦科创）继续受到产业集聚效应的支撑，表现较好；创金合信首农REIT因“总部经济+科技创新”的稀缺定位及高出租率支撑，成为二级市场明星；但二线园区面临出租率下降、租金压力等问题。产业园区REITs的表现受运营方的招商能力和政策落地力度的影响较大。随着2025年集中解禁和新增供应的入市，部分中小园区可能面临现金流压力。
数据中心REITs的推出具有里程碑意义。8月8日，南方万国数据中心REIT和南方润泽科技数据中心REIT分别在沪深交易所上市，成为国内首批数据中心REITs。这标志着REITs资产范围成功拓展至支撑数字经济发展的新型基础设施领域。万国数据中心REIT首发募集规模24亿元，2025年预测年化现金流分派率为5.07%。
数据中心REITs的投资价值在于其独特的双重属性。一方面，作为基础设施，数据中心具有投资规模大、运营稳定、现金流可预测的特点；另一方面，作为数字经济的核心基础设施，数据中心受益于AI、云计算、大数据等技术的快速发展，具有巨大的成长潜力。在“东数西算”等国家战略的推动下，数据中心REITs的发展前景广阔。人工智能基础设施REITs开始崭露头角。
此外，三季度初广西发布金融惠企三年行动方案，提出支持人工智能（AI）、数字等领域项目发行基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）。这类资产的特点是技术含量高、资本密集、更新换代快，对运营管理的专业性要求极高。虽然目前规模较小，但随着AI产业的爆发式增长，AI基础设施REITs有望成为市场的新热点。
供应链龙头加速资本化，象屿ABS创新跨境产业生态。据观点指数不完全统计，在仓储物流类产业不动产领域，三季度共录得8起大宗交易及融资事件，涉及资金约166亿元。8月27日，安得智联正式向港交所递交IPO申请，安得智联前身是美的集团内部的物流业务板块，2017年正式更名为安得智联，并走出美的，开始拓展外部市场。
8月29日象屿集团发行全国首单跨境电商产业园ABS，规模5.6亿。具体来看，项目资产中包括位于厦门湖里区长虹路33号的跨境电商产业园一期项目，以及位于湖里区长虹路29号的跨境电商产业园二期项目，该产业园聚集物流、运营、产品、人才培训、众创孵化等服务商，已累计入驻企业1079家，累计注册资本金38亿元。
仓储物流REITs三季度表现分化，外资全球物流商巨头中国首单RETIs获批。仓储物流行业目前已上市10支REITs，该板块总市值约258.30亿元，占REITs市场的11.66%，仓储物流类区间累计涨幅最大为3%，仓储物流REITs二级市场呈现明显的分化格局，中银中外运仓储物流REIT以26.34%的区间涨幅领跑，主要得益于其作为国内首单央企仓储物流REITs的身份——发行溢价16.16%、首日开盘价4.00元、首日涨幅达22%，市场对其稀缺性与资产质量给予高度认可。
安博发起的华夏安博仓储REIT于9月22日获批，首发资产来自安博中国旗下的三个优质仓储物流项目，分别为安博广州开发区物流中心、安博东莞石排物流中心和安博东莞洪梅物流中心。这三处资产均位于仓储物流需求高度旺盛的粤港澳大湾区，辐射广州、东莞、佛山、中山等多个大中城市。
